Bauvertrag prüfen: die 16-Punkte-Checkliste
Der Bauvertrag bindet Sie an eine sechsstellige Summe, feste Fristen und Zahlungspläne. Diese Checkliste führt Sie Position für Position durch das Vertragsdokument, damit Sie Lücken, unwirksame Klauseln und versteckte Kosten erkennen, bevor Sie unterschreiben.
Warum Sie den Bauvertrag Zeile für Zeile durcharbeiten sollten
Ein Fertighaus zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben, und der Bauvertrag hält jede Verpflichtung fest, die daraus entsteht. Anders als bei einem Kauf im Laden lässt sich hier nach der Unterschrift kaum noch etwas ändern: Fristen, Zahlungsraten und Ausstattungsstandards sind dann verbindlich. Genau deshalb entscheidet die Sorgfalt vor der Unterschrift darüber, ob Ihr Bauprojekt planbar bleibt oder Sie später über Nachträge, unklare Positionen und Verzögerungen streiten. Nehmen Sie sich die Zeit, den Vertrag mit einem Stift in der Hand zu lesen und jede unklare Stelle anzustreichen.
Seit der Reform des Bauvertragsrechts schützt das Bürgerliche Gesetzbuch private Bauherren mit einer Reihe klarer Regeln. Diese Rechte greifen jedoch nur, wenn Sie sie kennen und einfordern. Die folgende Liste übersetzt die gesetzlichen Vorgaben in konkrete Prüfhandlungen am Dokument. Sie ist so aufgebaut, dass Sie sie fortlaufend abarbeiten und nach jedem Punkt entscheiden können, ob die Klausel in Ordnung ist, nachgebessert werden muss oder ein Warnzeichen darstellt. Einen ausführlichen redaktionellen Hintergrund zu den einzelnen Vertragsarten und den gesetzlichen Grundlagen finden Sie im Ratgeber zum Bauvertrag prüfen.
Wichtig vorab: Diese Checkliste ist eine strukturierte Hilfe zur Selbstprüfung und ersetzt keine Rechtsberatung durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. Bei einer Bausumme im sechsstelligen Bereich lohnt sich eine unabhängige Vertragsprüfung durch eine Bauherrenberatung fast immer; sie kostet je nach Umfang etwa 200 bis 400 Euro. Rechnen Sie diesen Betrag als Versicherung gegen weit höhere Folgekosten. Bevor Sie überhaupt in Vertragsverhandlungen gehen, hilft ein Blick auf verlässliche gesetzliche Grundlagen sowie unabhängige Beratungsstellen wie die Bauherren-Schutzbund.
Die 16 Prüfpunkte: so gehen Sie den Vertrag durch
Arbeiten Sie die Punkte in der angegebenen Reihenfolge ab. Jeder Punkt beschreibt eine konkrete Handlung am Vertragsdokument und erklärt, worauf es dabei ankommt. Markieren Sie jede Auffälligkeit und klären Sie sie schriftlich, bevor die 14-tägige Widerrufsfrist abläuft.
- 1
Vertragsart einordnen
Schlagen Sie die erste Seite auf und prüfen Sie, ob dort ausdrücklich „Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i BGB“ steht.
Baut ein Unternehmen Ihr komplettes Haus, greifen die Verbraucherschutzregeln unabhängig von der Überschrift. Fehlt der Vermerk, notieren Sie am Rand, dass die Schutzrechte trotzdem gelten, und lassen Sie die Einordnung im Zweifel für rund 200 bis 400 Euro von einer Bauherrenberatung bestätigen.
- 2
Vertragsparteien und Objekt
Vergleichen Sie Name, Anschrift und Handelsregisternummer des Anbieters mit dem Impressum und markieren Sie die Flurstücksbezeichnung des Grundstücks.
Unklare Firmierungen oder ein abweichender Vertragspartner erschweren die spätere Durchsetzung von Ansprüchen. Prüfen Sie zusätzlich, ob ein Generalunternehmer oder ein Vermittler zeichnet, denn das entscheidet, gegen wen Sie im Gewährleistungsfall über volle 5 Jahre vorgehen.
- 3
Gesamtpreis und Festpreisbindung
Markieren Sie jede Position ohne ausdrücklichen Festpreis und die Dauer der Preisbindung gelb.
Ein seriöser Festpreis bindet mindestens 12 bis 18 Monate ab Vertragsschluss. Positionen mit dem Zusatz „nach Aufwand“, „bauseits“ oder „vorläufig“ können sich um mehrere Tausend Euro verschieben; summieren Sie diese offenen Posten und lassen Sie sich die Obergrenze schriftlich bestätigen.
- 4
Baubeschreibung auf Vollständigkeit
Legen Sie die Baubeschreibung neben den Vertrag und haken Sie jede Leistung nach Art. 249 EGBGB einzeln ab.
Die Beschreibung muss Gebäudedaten, Baukonstruktion, Innenausbau, Haustechnik und Energiestandard präzise nennen. Fehlen konkrete Fabrikate oder Mengen, kommt im Streitfall die günstigste erlaubte Ausführung; verlangen Sie für jede vage Position eine Konkretisierung, bevor Sie die 14-tägige Widerrufsfrist verstreichen lassen.
- 5
Bau- und Leistungsbeschreibung gegen Prospekt
Legen Sie Verkaufsprospekt und Musterhaus-Ausstattung neben die vertragliche Beschreibung und markieren Sie jede Abweichung.
Nur der Vertragstext ist bindend, nicht der Prospekt. Häufig fehlen Bodenbeläge, Malerarbeiten oder die Küche komplett und schlagen später mit 10.000 bis 30.000 Euro Eigenleistung zu Buche. Notieren Sie jede Lücke und klären Sie, ob sie bewusst ausgeklammert oder vergessen wurde.
- 6
Bauzeit als verbindliches Datum
Prüfen Sie, ob die Bauzeit als verbindlicher Fertigstellungstermin oder Bauzeitdauer nach § 650k BGB genannt ist.
Ein Verbraucherbauvertrag muss ein konkretes Datum oder die Zeitspanne in Wochen enthalten. Formulierungen wie „voraussichtlich“ oder „nach Baubeginn“ sind wertlos, wenn kein Startdatum feststeht; verlangen Sie eine Bindung mit Vertragsstrafe von etwa 0,2 bis 0,3 Prozent der Bausumme je Verzugswoche.
- 7
Zahlungsplan und 90-Prozent-Grenze
Addieren Sie alle Abschlagsraten bis zur Bezugsfertigkeit und prüfen Sie, ob die Summe 90 Prozent der Vergütung nicht überschreitet.
Nach § 650m BGB dürfen vor der Abnahme höchstens 90 Prozent fließen, die restlichen mindestens 10 Prozent erst danach. Übersteigt die kumulierte Summe diese Grenze, ist die Klausel unwirksam. So verhindern Sie, ein fast fertiges Haus bereits vollständig bezahlt zu haben.
- 8
Fälligkeit an Baufortschritt binden
Prüfen Sie, ob jede Rate an ein prüfbares Bauereignis geknüpft ist statt an ein Kalenderdatum.
Raten „30 Tage nach Vertragsschluss“ ohne Gegenleistung sind Vorkasse und riskant. Ein sauberer Plan koppelt Zahlungen an Meilensteine wie „Rohbau montiert“ oder „Dach dicht“. Zahlen Sie erst, wenn Sie den Fortschritt vor Ort abgenommen haben, idealerweise binnen 7 bis 14 Tagen nach Rechnungserhalt.
- 9
Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent
Suchen Sie die Klausel zur Sicherheitsleistung und prüfen Sie, ob Ihnen bei der ersten Abschlagszahlung 5 Prozent der Vergütung als Sicherheit gestellt werden.
§ 650m Absatz 2 BGB verpflichtet den Unternehmer, Ihnen eine Sicherheit von 5 Prozent für die vertragsgemäße und mangelfreie Fertigstellung zu stellen, etwa als Bankbürgschaft. Fehlt diese Zusage, dürfen Sie die erste Rate zurückhalten, bis die Bürgschaftsurkunde vorliegt.
- 10
Widerrufsbelehrung in Textform
Suchen Sie die Widerrufsbelehrung und prüfen Sie, ob sie in Textform vorliegt und Fristbeginn sowie Anschrift des Empfängers klar nennt.
Beim Verbraucherbauvertrag gilt ein 14-tägiges Widerrufsrecht nach § 650l BGB. Ist die Belehrung fehlerhaft oder fehlt sie, verlängert sich die Frist um bis zu 12 Monate und 14 Tage. Datieren Sie den Erhalt und nutzen Sie die Bedenkzeit gezielt für die vollständige Prüfung.
- 11
Sonderwünsche und Änderungen
Prüfen Sie, wie der Vertrag Anordnungen und Sonderwünsche nach § 650b BGB regelt und ob Mehrpreise vorab schriftlich anzukündigen sind.
Ohne klare Änderungsklausel drohen Nachträge zu Fantasiepreisen. Verlangen Sie, dass jede Änderung vor Ausführung ein schriftliches Angebot mit Einzelpreisen erhält. Als Faustregel sollten die Aufschläge für Sonderwünsche 15 bis 20 Prozent über den Grundpositionen nicht überschreiten.
- 12
Abnahmeregelung und fiktive Abnahme
Markieren Sie jede Klausel, die eine Abnahme durch Zeitablauf, Bezug oder Ausbleiben einer Reaktion unterstellt.
Eine förmliche Abnahme mit Protokoll schützt Sie besser als eine fiktive. Nach § 640 Absatz 2 BGB gilt das Werk als abgenommen, wenn der Unternehmer eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und Sie diese ohne Abnahme oder Mängelrüge verstreichen lassen. Als Verbraucher greift das nur, wenn Sie mit der Fristsetzung in Textform auf diese Folge hingewiesen wurden. Eine feste Tageszahl gibt es nicht, deshalb bestehen Sie auf einer schriftlichen Begehung.
- 13
Gewährleistung über 5 Jahre
Prüfen Sie, ob die Verjährungsfrist für Mängel volle 5 Jahre ab Abnahme beträgt und nicht vertraglich verkürzt wird.
§ 634a BGB sieht für Bauwerke 5 Jahre Gewährleistung vor. Manche Verträge kürzen diese Frist unzulässig oder schließen bestimmte Bauteile aus. Streichen Sie jede Verkürzung an und bestehen Sie auf der gesetzlichen Frist, denn versteckte Mängel zeigen sich oft erst nach 2 bis 3 Jahren.
- 14
Vertragsstrafe und Verzug
Suchen Sie die Verzugsklausel und prüfen Sie, ob eine Vertragsstrafe pro Verzugstag oder Verzugswoche vereinbart ist.
Eine wirksame Vertragsstrafe liegt üblicherweise bei 0,2 bis 0,3 Prozent der Auftragssumme je Verzugswoche, gedeckelt auf maximal 5 Prozent der Gesamtsumme. Ohne diese Klausel müssen Sie einen Verzugsschaden im Einzelnen nachweisen, was langwierig ist und die Durchsetzung deutlich erschwert.
- 15
Ausschlüsse und Kostenfallen
Lesen Sie das Kleingedruckte zu Bodenplatte, Erdarbeiten, Hausanschlüssen und Baustrom und markieren Sie alle mit „bauseits“ gekennzeichneten Leistungen.
„Bauseits“ heißt: Sie zahlen zusätzlich. Erdaushub, Kanal- und Medienanschlüsse sowie Außenanlagen summieren sich schnell auf 20.000 bis 40.000 Euro, die nicht im Festpreis stecken. Listen Sie diese Posten separat und rechnen Sie sie zur beworbenen Bausumme hinzu.
- 16
Unterlagenherausgabe und Kündigung
Prüfen Sie, ob der Anbieter zur Herausgabe der Planungsunterlagen verpflichtet ist und wie das ordentliche Kündigungsrecht geregelt ist.
Nach § 650n BGB schuldet der Unternehmer Ihnen die Planungsunterlagen, die Sie für Bauantrag und Kreditgeber brauchen. Prüfen Sie zudem, ob eine freie Kündigung nach § 648 BGB nur die erbrachte Leistung plus rund 5 Prozent entgangenen Gewinn kostet und nicht pauschal hohe Ausfallsummen.
Der Zahlungsplan ist Ihr wichtigstes Druckmittel
Kein Punkt der Liste entscheidet stärker über Ihre Sicherheit als der Zahlungsplan. Solange Sie noch Geld zurückhalten, hat der Anbieter ein Interesse daran, zügig und mangelfrei fertigzustellen. Deshalb schreibt das Gesetz vor, dass vor der Abnahme höchstens 90 Prozent der Bausumme fließen dürfen. Die verbleibenden mindestens 10 Prozent sind Ihre Reserve für den Fall, dass bei der Abnahme Mängel auftauchen oder Restleistungen fehlen. Prüfen Sie deshalb jede einzelne Rate: Ist sie an ein prüfbares Bauereignis geknüpft, und bleibt die kumulierte Summe unter der Grenze?
Achten Sie besonders auf frühe, hohe Raten. Verlangt ein Vertrag schon vor Baubeginn eine Zahlung von 15 oder 20 Prozent, ohne dass eine Gegenleistung erbracht wurde, handelt es sich um verdeckte Vorkasse. Ebenso kritisch sind Raten, die an ein Kalenderdatum statt an einen Meilenstein geknüpft sind: Verzögert sich der Bau, zahlen Sie trotzdem. Ein sauberer Plan koppelt jede Zahlung an ein Ereignis wie „Bodenplatte fertig“, „Rohbau montiert“ oder „Dach dicht“ und gewährt Ihnen 7 bis 14 Tage Prüffrist nach Rechnungserhalt.
Denken Sie beim Zahlungsplan bereits an die Abnahme mit. Die letzte Rate von mindestens 10 Prozent wird erst fällig, wenn Sie das Haus förmlich und mangelfrei abgenommen haben. Wie Sie diese Begehung vorbereiten und protokollieren, damit Ihnen keine Mängel durchrutschen, zeigt Ihnen die Checkliste zur Bauabnahme. Wer die Zahlungsstruktur und die Abnahme zusammen denkt, behält bis zum letzten Handgriff die Kontrolle über das Projekt. Einen Überblick über die Gesamtkosten und typische Nebenposten liefert Ihnen der Fertighaus-Kostenrechner.
Nach der Prüfung: Auffälligkeiten schriftlich klären
Wenn Sie alle 16 Punkte durchgearbeitet haben, liegt vor Ihnen ein mit Anmerkungen versehener Vertrag. Fassen Sie jede offene Frage in einer nummerierten Liste zusammen und senden Sie sie dem Anbieter in Textform zu, etwa per E-Mail. Verlangen Sie zu jeder vagen Position eine konkrete Antwort: Welches Fabrikat, welche Menge, welcher Preis? Erst wenn diese Punkte verbindlich nachgetragen sind, sollten Sie über eine Unterschrift nachdenken. Nutzen Sie die verbleibende Zeit innerhalb der 14-tägigen Widerrufsfrist, um die Antworten zu bewerten. Bleiben zentrale Fragen offen oder weicht der Anbieter aus, ist das ein starkes Argument, den Vertrag noch nicht zu schließen oder eine unabhängige Prüfung einzuholen.
Denken Sie daran, dass ein guter Vertrag beiden Seiten dient: Er schützt nicht nur Sie, sondern gibt auch dem Anbieter klare Vorgaben. Seriöse Fertighaus-Unternehmen haben deshalb kein Problem damit, wenn Sie präzise Nachfragen stellen und auf verbindlichen Formulierungen bestehen. Wer dagegen auf schnellen Abschluss drängt, Rabatte nur „bei sofortiger Unterschrift“ gewährt oder Prüffristen als Misstrauen auslegt, sollte Sie hellhörig machen. Verschaffen Sie sich vor der Auswahl außerdem einen Überblick über die verschiedenen Haustypen und Bauweisen, damit die vertraglich beschriebene Ausführung wirklich zu Ihren Vorstellungen passt. So gehen Sie die wichtigste Unterschrift Ihres Bauprojekts vorbereitet und selbstbewusst an.
Das gehört in einen guten Vertrag
- detaillierte, konkrete Baubeschreibung nach Art. 249 EGBGB
- verbindliches Fertigstellungsdatum mit Vertragsstrafe
- Zahlungsplan nach Baufortschritt, kumuliert unter 90 Prozent
- 5 Prozent Fertigstellungssicherheit bei der ersten Rate
- vollständige Widerrufsbelehrung in Textform (14 Tage)
Diese Warnzeichen sollten Sie stutzig machen
- hohe Vorauszahlung vor Baubeginn ohne Gegenleistung
- vage Ausstattung ohne Fabrikate, Mengen oder Qualitätsstufen
- viele mit „bauseits“ ausgeklammerte Leistungen
- verkürzte Gewährleistung unter 5 Jahren
- Druck zur sofortigen Unterschrift und knappe Prüffristen
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