Tilgungsrechner: Monatsrate, Restschuld und Tilgungsplan berechnen

Tilgung verstehen: der schnellste Weg zur Schuldenfreiheit

Beim Annuitätendarlehen – der üblichen Form der Baufinanzierung in Deutschland – entrichten Sie über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende Rate. Diese Rate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: dem Zins und der Tilgung. Anfangs ist der Zinsanteil hoch und der Tilgungsanteil gering. Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld, dadurch verringert sich der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt von selbst. Dieser Beschleunigungseffekt bildet den Kern jeder Rückzahlung: Je höher Sie die anfängliche Tilgung ansetzen, desto schneller wirkt er.

Ändern Sie im Rechner die anfängliche Tilgung und beobachten Sie die Gesamtlaufzeit: Bei nur 1 Prozent Tilgung ziehen sich Darlehen auf weit über 40 Jahre – bei 3 Prozent sind Sie oft bereits nach gut 25 Jahren schuldenfrei. Der zweite wichtige Hebel ist die Sondertilgung. Weil sie die Restschuld sofort senkt, spart jeder eingezahlte Euro Zinsen über die gesamte Restlaufzeit. Die meisten Banken räumen ein kostenloses Sondertilgungsrecht von 5 bis 10 Prozent jährlich ein – achten Sie beim Abschluss darauf, dass dafür kein Zinsaufschlag anfällt.

Die Restschuld als entscheidende Kennzahl

Die niedrige Monatsrate erzählt nur die halbe Geschichte. Ausschlaggebend ist, welche Restschuld zum Ende der Zinsbindung übrig bleibt, denn genau diese Summe führen Sie über eine Anschlussfinanzierung zum dann geltenden Zinssatz fort. Eine hohe Restschuld bedeutet ein Zinsänderungsrisiko. Wer es begrenzen möchte, wählt eine höhere Tilgung, eine längere Zinsbindung oder plant Sondertilgungen fest ein. Wie sich das Zinsniveau für Wohnungsbaukredite entwickelt, belegt die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank; unabhängige Tipps zur Baufinanzierung gibt die Verbraucherzentrale. Wie sich das Ganze mit Eigenkapital und Gesamtkosten verbinden lässt, zeigt Ihnen der Baufinanzierungsrechner, und die aktuell gültigen Zinssätze finden Sie unter Bauzinsen aktuell. Den ausführlichen Fahrplan liefert der Ratgeber Baufinanzierung.

Für Fertighaus-Bauherren kommt ein weiterer Baustein hinzu: die zinsgünstigen KfW-Förderkredite. Sie lassen sich in fast jede Finanzierung integrieren und senken die durchschnittliche Zinslast. Welche Programme für Ihr Vorhaben infrage kommen, lesen Sie im Ratgeber zum KfW-Kredit für den Hauskauf. Die verbindlichen Konditionen veröffentlicht die KfW-Förderbank.