Mieten oder lieber kaufen und bauen?

Mieten oder Kaufen: Warum das Bauchgefühl selten der beste Ratgeber ist

„Miete ist rausgeworfenes Geld“ – wohl kaum ein Satz fällt beim Thema Wohnen so oft und wird so selten überprüft. In Wahrheit zählt die Frage, ob sich Kaufen oder Mieten mehr auszahlt, zu den verzwicktesten Rechnungen im Privatleben. Sie hängt an rund einem Dutzend Stellgrößen: am Kaufpreis, am Eigenkapital, am Zins, an der Tilgung, an der Miethöhe, an der erwarteten Mietsteigerung, an der Wertentwicklung der Immobilie – und daran, wie lange Sie überhaupt im Objekt wohnen bleiben. Dieser Rechner übernimmt für Sie die Rechenarbeit und macht die Größenordnung der Entscheidung sichtbar, damit Sie nicht aus dem Bauch, sondern gestützt auf Zahlen entscheiden.

Im Mittelpunkt des Vergleichs steht die Fairness. Der Käufer bindet Eigenkapital, leistet eine Finanzierungsrate und bildet über die Jahre Vermögen in Form der Immobilie – abzüglich der noch offenen Restschuld. Der Mieter hingegen zahlt eine Kaltmiete, die in der Regel unter der Käuferrate liegt. Damit der Vergleich fair bleibt, unterstellt das Modell, dass der Mieter diese Differenz nicht verkonsumiert, sondern diszipliniert am Kapitalmarkt investiert – im Beispiel mit 5 Prozent Rendite pro Jahr, wie sie ein breit gestreutes Aktienportfolio historisch über lange Zeiträume erzielt hat. Obendrein legt der Mieter jenes Eigenkapital an, das der Käufer in die Immobilie eingebracht hat. Erst so wird aus „Mieten gegen Kaufen“ ein echter Vergleich von Vermögen gegen Vermögen.

Das Break-even-Jahr: ab wann sich der Kauf auszahlt

Besonders aufschlussreich ist das Break-even-Jahr. In den ersten Jahren liegt im Modell häufig der Mieter vorn: Der Käufer hat viel Kapital gebunden, zahlt zu Beginn fast nur Zinsen, und die Immobilie gewinnt nur langsam an Wert. Jahr für Jahr jedoch sinkt die Restschuld, während der Immobilienwert klettert – und irgendwann kreuzen sich die beiden Kurven im Chart. Genau dieser Schnittpunkt ist das Break-even-Jahr: Ab hier hat sich der Kauf gegenüber dem Mieten-und-Anlegen finanziell rentiert. Verschieben Sie die Regler und beobachten Sie, wie stark dieser Punkt wandert: Bereits ein Prozentpunkt mehr Wertsteigerung oder eine höhere Mietsteigerung kann das Break-even um viele Jahre nach vorn holen.

Im Umkehrschluss gilt: Sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Vergleichsmiete sehr hoch, fällt die Wertsteigerung gering aus und ist der Zeithorizont kurz, kann Mieten-und-Anlegen finanziell die Nase vorn behalten – dann gibt es im gewählten Szenario schlicht kein Break-even. Das spricht nicht gegen das Eigenheim, sondern mahnt zu einer ehrlichen Kalkulation. Wie sich die Finanzierungsseite im Detail entwickelt, zeigt Ihnen der Baufinanzierungsrechner, der Monatsrate, Zinsanteil und Restschuld Jahr für Jahr aufgliedert.

Was der Rechner außen vor lässt – und warum das wichtig ist

Jedes Modell vereinfacht, und dieses tut es bewusst, um den Kern der Entscheidung hervorzuheben. Unberücksichtigt bleiben Rücklagen für Instandhaltung und Modernisierungen, die auf den Eigentümer zukommen, ebenso laufende Nebenkosten, die Grundsteuer oder die Kaufnebenkosten im Detail. Umgekehrt bildet das Modell auch nicht ab, dass Mieten das Risiko einer Eigenbedarfskündigung oder unerwartet steigender Mieten mit sich bringt. Und den emotionalen Wert kann es nicht beziffern: die Sicherheit, im eigenen Haus zu wohnen, die Freiheit, es nach eigenem Geschmack einzurichten, und die Unabhängigkeit von Entscheidungen des Vermieters. Diese Aspekte gehören genauso in Ihre Abwägung wie die reinen Zahlen.

Betrachten Sie das Ergebnis daher als fundierte Orientierung, nicht als endgültiges Urteil. Wer die aktuellen Rahmenbedingungen und Zinsentwicklungen genauer nachvollziehen möchte, findet im Ratgeber Baufinanzierung den vollständigen Leitfaden von der Eigenkapitalquote bis zum Tilgungsplan. Langfristige Daten zur Preisentwicklung von Wohnimmobilien stellt die Deutsche Bundesbank bereit.