Grundstück & Verkauf

Grundstück verkaufen: der große Ratgeber

Sie möchten Ihr Grundstück verkaufen – ob privat oder mit Makler? Wir zeigen, wie Sie den Grundstückswert über den Bodenrichtwert ermitteln, welche Steuern und Fristen gelten, wie der Ablauf beim Notar aussieht und wann sich ein Teilverkauf lohnt.

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Den Grundstückswert ermitteln: die Rolle des Bodenrichtwerts

Bevor Sie Ihr Grundstück veräußern, sollten Sie den realistischen Marktwert einschätzen können. Grundlage dafür ist der Bodenrichtwert – ein durchschnittlicher Lagewert je Quadratmeter, den die unabhängigen Gutachterausschüsse der Gemeinden ermitteln und regelmäßig veröffentlichen. Abrufen können Sie ihn meist kostenfrei über die BORIS-Portale der Bundesländer. Multiplizieren Sie den Bodenrichtwert mit Ihrer Grundstücksfläche, erhalten Sie einen ersten Richtwert.

Der tatsächliche Preis kann davon abweichen: Lage, Zuschnitt, Erschließungsgrad, Baurecht und Ausnutzbarkeit führen zu Auf- oder Abschlägen. Ein voll erschlossenes, sofort bebaubares Grundstück in gefragter Lage erzielt spürbar mehr als eine schwer erreichbare Restfläche. Für einen belastbaren Preis empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten oder eine fundierte Markteinschätzung. Wie sich die Preise je Region entwickeln, zeigt unsere Übersicht der Grundstückspreise. Eine erste kostenlose Einschätzung liefert Ihnen unser Grundstücks-Check.

Verkaufssteuern: welche Rolle die Spekulationsfrist spielt

Der entscheidende steuerliche Aspekt ist die zehnjährige Spekulationsfrist. Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn, fällt auf den Wertzuwachs Spekulationssteuer an – berechnet nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz. Ist die Zehnjahresfrist abgelaufen, bleibt der Verkauf steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Bei einem geerbten oder geschenkten Grundstück zählt die Haltefrist des Voreigentümers mit. Die Einzelheiten regelt das Einkommensteuergesetz (§ 23 EStG). Lassen Sie Ihren konkreten Fall im Zweifel von einem Steuerberater prüfen.

Verkauf in Eigenregie oder mit einem Makler?

Verkauf in Eigenregie

Keine Maklerprovision – Sie sparen die Kosten vollständig
Direkter Kontakt zu den Interessenten
Preis und Ablauf bleiben komplett in Ihrer Hand
Höherer Zeitaufwand für Vermarktung und Termine
Rechts- und Preisrisiko liegen bei Ihnen

Verkauf über einen Makler

Marktkenntnis und realistische Preiseinschätzung
Große Reichweite und geprüfte Kaufinteressenten
Exposé, Besichtigungen und Verhandlung erledigt der Fachmann
Provision, meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt
Ratsam bei komplexen oder erklärungsbedürftigen Grundstücken

Ablauf: in fünf Schritten zum erfolgreichen Verkauf

1
Verkehrswert ermitteln
Bodenrichtwert prüfen, Lage und Zuschnitt einschätzen, bei Bedarf ein Gutachten beauftragen.
2
Unterlagen zusammenstellen
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bebauungsplan und Altlastenauskunft besorgen.
3
Das Grundstück anbieten
Exposé anfertigen, Preis festlegen und privat oder über einen Makler anbieten.
4
Kaufinteressenten checken und verhandeln
Bonität klären, Besichtigungen abhalten, Kaufpreis und Konditionen verhandeln.
5
Beim Notar und bei der Übergabe
Notarieller Kaufvertrag, Grundbucheintrag, Kaufpreiszahlung und Übergabe.

Der Gang zum Notar und der Eigentumsübergang

Ein Grundstücksverkauf entfaltet ohne notarielle Beurkundung keine Wirksamkeit. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, beide Parteien nehmen ihn in Ruhe durch, anschließend folgt der Beurkundungstermin. Danach veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, überwacht die Kaufpreiszahlung und veranlasst zuletzt die Umschreibung des Eigentums. Die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt in der Regel der Käufer; abweichende Vereinbarungen sind möglich. Achten Sie darauf, dass alle Unterlagen – Grundbuchauszug, Flurkarte, Erschließungsnachweise und Altlastenauskunft – lückenlos bereitliegen.

Teilveräußerung sowie der Verkauf von Gartenparzellen

Wer ein großes Grundstück besitzt, kann auch nur einen Teil davon abgeben. Nötig ist dafür eine amtliche Grundstücksteilung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, meist zusammen mit der Zustimmung der Gemeinde. Wichtig ist, dass beide Teilflächen bebaubar und erschlossen bleiben. Bei reinen Gartengrundstücken ohne Baurecht fällt der Preis niedriger aus – prüfen Sie im Bebauungsplan, ob eine spätere Bebauung infrage kommt, denn Baurecht steigert den Wert deutlich.

Ob Sie Ihr Grundstück komplett oder in Teilen verkaufen, macht keinen Unterschied: Eine saubere Wertermittlung, vollständige Unterlagen und ein marktgerechter Preis sind der Schlüssel zu einem reibungslosen und ertragreichen Verkauf.

Der Bodenrichtwert

Basis der Wertermittlung – kostenlos über die BORIS-Portale.

Frist von 10 Jahren

Ist die Spekulationsfrist abgelaufen, bleibt der Verkauf steuerfrei.

In Eigenregie oder mit Makler

Entweder die Provision sparen oder die Reichweite eines Profis nutzen.

Notarielle Pflicht

Ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam.

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Oft gestellte Fragen zum Grundstücksverkauf

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Wie bestimme ich den Wert meines Grundstücks?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert, den die kommunalen Gutachterausschüsse bereitstellen (oft gratis über die BORIS-Portale der Länder). Multipliziert mit der Grundstücksfläche ergibt sich daraus ein erster Anhaltspunkt. Lage, Zuschnitt, Erschließung, Baurecht und Ausnutzbarkeit führen dann zu Auf- oder Abschlägen. Wer einen belastbaren Preis braucht, setzt auf ein Wertgutachten oder eine kostenlose Markteinschätzung.

Grundstück lieber privat oder über einen Makler veräußern?

Im Privatverkauf entfällt die Maklerprovision, dafür tragen Sie Aufwand, Rechtsrisiko und Preisverhandlung selbst. Ein Makler bringt Marktkenntnis, Reichweite und geprüfte Interessenten ein; die Provision teilen sich seit 2020 meist Käufer und Verkäufer. Bei unkomplizierten Grundstücken in gefragten Lagen ist der Eigenverkauf gut machbar, bei komplexen Fällen zahlt sich häufig der Profi aus.

Fallen beim Grundstücksverkauf Steuern an?

Entscheidend ist die Spekulationsfrist: Verkaufen Sie ein Grundstück innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb mit Gewinn, wird der Wertzuwachs mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei. Bei einem geerbten oder geschenkten Grundstück läuft die Frist des Voreigentümers weiter.

Welche Unterlagen benötige ich für den Verkauf?

Zentral sind ein aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte beziehungsweise Lageplan, Auskünfte zu Bebauungsplan und Erschließung sowie Baulastenverzeichnis und Altlastenauskunft. Bei einem bebaubaren Grundstück schaffen ein Bodengutachten und eine Bauvoranfrage zusätzliches Vertrauen bei Käufern und beschleunigen den Abschluss deutlich.

Wie verläuft der Verkauf beim Notar?

Ein Grundstücksverkauf ist ohne notarielle Beurkundung nicht wirksam. Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf, beide Parteien prüfen ihn, dann folgt der Beurkundungstermin. Anschließend veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung, überwacht die Kaufpreiszahlung und sorgt für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Die Notarkosten trägt in der Regel der Käufer, was aber verhandelbar bleibt.

Darf ich auch nur einen Teil meines Grundstücks verkaufen?

Ja, ein Teilverkauf ist möglich, erfordert aber eine amtliche Grundstücksteilung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur und meist die Zustimmung der Gemeinde. Achten Sie darauf, dass beide Teilflächen weiterhin bebaubar und erschlossen bleiben. Besonders lohnend ist ein Teilverkauf bei großen Gartengrundstücken mit ungenutzten Baulücken.

Wie veräußere ich ein Gartengrundstück?

Ein reines Gartengrundstück ohne Baurecht erzielt deutlich weniger als Bauland. Prüfen Sie deshalb zuerst im Flächennutzungs- und Bebauungsplan, ob eine Umwidmung oder Bebauung möglich ist – das steigert den Wert spürbar. Für Freizeit- und Kleingartengrundstücke gelten oft eigene Regeln; die Vermarktung läuft über regionale Portale und Kleingartenvereine.

Wie viel Zeit nimmt ein Grundstücksverkauf in Anspruch?

Von der Wertermittlung bis zur Beurkundung vergehen erfahrungsgemäß zwei bis sechs Monate, in begehrten Lagen mitunter weniger. Die Vermarktung zieht sich je nach Nachfrage einige Wochen, hinzu kommen die Käuferfinanzierung und der Notartermin. Vollständige Unterlagen und ein marktgerechter Preis verkürzen den Ablauf am wirksamsten.

Stand, ohne Gewähr. Die steuerlichen Hinweise sind kein Ersatz für eine persönliche Beratung; maßgeblich ist das Einkommensteuergesetz. fertighaus-experte.de ist ein unabhängiges Vergleichsportal und bietet keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung.

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