Grundstücks-Check: Was ist hier baubar?

Vom Grundstück zum Haus: so lesen Sie das Ergebnis richtig

Ein Grundstück ist mehr als ein Preis pro Quadratmeter. Ob und wie viel Sie darauf bauen dürfen, legt nicht der Verkäufer fest, sondern das Baurecht Ihrer Gemeinde. Zwei Kennzahlen aus dem Bebauungsplan stecken den Rahmen ab: die Grundflächenzahl (GRZ) und die Geschossflächenzahl (GFZ). Die GRZ bestimmt, welcher Anteil des Grundstücks überhaupt überbaut werden darf – Terrasse, Garage und Zufahrt zählen dabei anteilig mit. Die GFZ begrenzt die Summe aller Geschossflächen und entscheidet damit indirekt, ob Sie ein- oder zweigeschossig bauen. Unser Grundstücks-Check verbindet beide Werte mit üblichen Spannen für den jeweiligen Lagetyp und zieht einen vorsichtigen Abschlag ab, damit Sie eine realistische statt einer geschönten Wohnfläche erhalten.

Woran liegt es, dass die Werte zwischen Großstadt und Land so weit auseinanderklaffen? In dicht bebauten Innenstädten liegen GRZ und GFZ hoch, weil der knappe Boden intensiv ausgenutzt werden soll – hier sind zwei Vollgeschosse und eine kompakte Bauweise üblich. Am Stadtrand und in Kleinstädten dominieren aufgelockerte Wohngebiete mit niedrigeren Kennzahlen, dafür jedoch größeren Grundstücken. Im ländlichen Raum wiederum geben zahlreiche Bebauungspläne bewusst eine dörfliche, eingeschossige Bebauung vor. Eben deshalb führt derselbe Quadratmeterwert je nach Lage zu einer ganz anderen bebaubaren Wohnfläche. Wer das begreift, vermeidet den häufigsten Fehler beim Grundstückskauf: ein großes, aber preiswertes Grundstück zu kaufen, auf dem das Wunschhaus baurechtlich überhaupt nicht genehmigungsfähig ist.

Bodenrichtwert, Kaufpreis und die verborgenen Nebenkosten

Der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert je Zone und dient als Orientierung – der reale Kaufpreis kann deutlich darüber liegen, etwa bei Eckgrundstücken, Südlage oder in besonders begehrten Vierteln. Die in diesem Check hinterlegten Spannen sind kuratierte Orientierungswerte für baureifes Wohnbauland und ersetzen den parzellengenauen amtlichen Wert nicht. Diesen erhalten Sie über die BORIS-Portale der Bundesländer sowie über die zentrale BORIS-D-Plattform der Gutachterausschüsse. Für die konkrete Kaufentscheidung sollten Sie zudem den Grundbuchauszug, den Flächennutzungsplan und – sofern vorhanden – ein Baugrundgutachten einsehen.

Häufig zu niedrig angesetzt werden die Nebenkosten des Grundstückskaufs: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent, Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie – sofern ein Makler beteiligt ist – die Käuferprovision. Handelt es sich um ein unerschlossenes Grundstück, summieren sich Hausanschlüsse und Erschließungsbeiträge schnell auf einen fünfstelligen Betrag. Wie sich diese Positionen im Einzelnen zusammensetzen und welche Reihenfolge ratsam ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Grundstück erschließen. Die aktuellen regionalen Bodenpreise ordnen Sie ergänzend mit unserer Übersicht Grundstückspreise ein.

Erst prüfen, dann bauen: die weiteren Schritte

Nutzen Sie das Ergebnis dieses Checks als Startpunkt für eine strukturierte Prüfung. Fordern Sie zuerst den gültigen Bebauungsplan bei der Gemeinde an und lassen Sie sich Baugrenzen, zulässige Dachformen und Firsthöhen erklären. Existiert kein Bebauungsplan, richtet sich die Zulässigkeit nach dem Einfügungsgebot der umgebenden Bebauung (§ 34 BauGB) – hier zahlt sich eine kostenpflichtige Bauvoranfrage aus, die Ihnen Rechtssicherheit gibt, bevor Geld fließt. Wie Sie ein Grundstück systematisch beurteilen, welche Unterlagen Sie brauchen und worauf Sie bei Altlasten, Baugrund und Hanglage achten sollten, erläutert unser Ratgeber Grundstück finden und bewerten. Ist das Grundstück gewählt, folgt die passende Haustyp-Entscheidung: Für kompakte Parzellen bieten sich ein Doppelhaus oder ein Bungalow an, für großzügige Grundstücke ein Einfamilienhaus oder eine Stadtvilla. Und wollen Sie Bau- und Grundstückskosten als eine Gesamtsumme sehen, hilft Ihnen der Kostenrechner.