Notarkosten und Grundbuch beim Hauskauf: Höhe, Systematik und Ablauf
Kein Grundstück wechselt ohne Notar den Eigentümer – und die Gebühren dafür schätzen viele Käufer zu niedrig ein. Als Faustregel summieren sich Notar- und Grundbuchkosten auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Dieser Ratgeber erläutert die GNotKG-Systematik, den Ablauf der Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung sowie ein Rechenbeispiel als Spanne.
Kein Grundstück und keine Immobilie wechselt in Deutschland ohne Notar den Eigentümer – die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben. Für den Notar und die Eintragung ins Grundbuch fallen dabei Gebühren an, die viele Käufer zu niedrig einschätzen: Als grobe Daumenregel liegen die Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf zusammen bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und deshalb bundesweit identisch – Verhandeln bringt hier nichts. Der Fertighaus Experte erläutert in diesem Ratgeber die Systematik nach dem GNotKG, den Ablauf der Beurkundung, Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung sowie ein Rechenbeispiel als Spanne, damit Sie die Nebenkosten realistisch einplanen.
Wie hoch fallen Notar- und Grundbuchkosten aus?
Kurzantwort: Als grobe Faustregel summieren sich Notarkosten und Grundbuchkosten beim Hauskauf auf rund 1,5 Prozent des Kaufpreises – etwa 1,0 Prozent für den Notar und rund 0,5 Prozent für das Grundbuchamt. Bei einem Kaufpreis von rund 400.000 Euro sind das grob 6.000 Euro. Diese Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundesweit einheitlich geregelt, sodass jeder Notar identisch abrechnet. Der genaue Betrag richtet sich nach dem Geschäftswert und den tatsächlich anfallenden Tätigkeiten, etwa ob eine Finanzierung über eine Grundschuld abgesichert wird. Verhandeln lohnt nicht – die Gebühren stehen fest.
Die Notar- und Grundbuchkosten gehören zu den Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital aufbringen müssen, da Banken diese Posten meist nicht mitfinanzieren. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls der Maklerprovision belaufen sich die Erwerbsnebenkosten je nach Bundesland auf rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Wie sich das ins Gesamtbudget einfügt, zeigt der Ratgeber Baunebenkosten, und wie viel Eigenkapital Sie dafür brauchen, erläutert der Ratgeber Eigenkapital.
Richtwerte für Notar- & Grundbuchkosten nach Kaufpreis
| Kaufpreis | Notar (~1,0 %) | Grundbuch (~0,5 %) | Summe (~1,5 %) |
|---|---|---|---|
| 250.000 € | ≈ 2.500 € | ≈ 1.250 € | ≈ 3.750 € |
| 400.000 € | ≈ 4.000 € | ≈ 2.000 € | ≈ 6.000 € |
| 600.000 € | ≈ 6.000 € | ≈ 3.000 € | ≈ 9.000 € |
Die Gebührensystematik des GNotKG
Kurzantwort: Die Höhe der Notargebühren bemisst sich nicht nach Aufwand oder Stunden, sondern nach dem Geschäftswert – in der Regel dem Kaufpreis. Das Gerichts- und Notarkostengesetz gibt dazu eine Gebührentabelle vor, aus der sich eine Grundgebühr ableitet. Für einzelne Tätigkeiten fallen dann Vielfache dieser Gebühr an: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet üblicherweise die doppelte Gebühr, der Vollzug und einzelne Vermerke werden gesondert abgerechnet. Da das System gesetzlich vorgegeben ist, sind die Kosten transparent nachvollziehbar und überall gleich. Hinzu kommen Auslagen für Porto, Schreibauslagen und die Umsatzsteuer.
Weil der Geschäftswert die Grundlage bildet, steigen die Gebühren mit dem Kaufpreis – allerdings nicht linear, sondern degressiv: Bei höheren Werten sinkt der prozentuale Anteil leicht. Deshalb ist die 1,5-Prozent-Regel nur eine Näherung, die bei sehr niedrigen oder sehr hohen Kaufpreisen etwas abweicht. Die genaue Gebührentabelle und die Systematik lesen Sie im Gesetzestext nach, den Sie bei gesetze-im-internet.de einsehen können. Eine Kostenschätzung erhalten Sie auf Wunsch vorab von Ihrem Notar.
Ein weiterer Grund, warum die 1,5-Prozent-Regel nur ein Näherungswert ist: Neben der eigentlichen Beurkundung fallen zahlreiche Einzelposten an, die das GNotKG jeweils mit einem Faktor der Grundgebühr berechnet. Dazu gehören etwa die Betreuung des Kaufvertrags (Überwachung von Zahlungsvoraussetzungen), das Einholen behördlicher Genehmigungen, die Löschung alter Belastungen und die Verwahrung von Geldern auf einem Notaranderkonto, falls dieses zum Einsatz kommt. Ein Notaranderkonto sollten Sie nur wählen, wenn es sachlich nötig ist, denn es zieht zusätzliche Gebühren nach sich. In den meisten Standardfällen überweist der Käufer den Kaufpreis nach Freigabe durch den Notar direkt an den Verkäufer – das ist günstiger.
Meist übernimmt der Käufer die Notarkosten
Üblicherweise übernimmt der Käufer die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbucheintragung. Der Verkäufer zahlt meist nur die Löschung etwaiger Altlasten wie einer alten Grundschuld. Diese Kostenverteilung sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. Wer eine Immobilie finanziert, trägt zusätzlich die Kosten für die Bestellung der neuen Grundschuld zugunsten der Bank.
Ablauf: Von der Beurkundung bis zur Eigentumsumschreibung
Kurzantwort: Der Ablauf ist gesetzlich vorgegeben und schützt beide Seiten: Nach der Einigung schickt der Notar den Vertragsentwurf, den Sie in Ruhe prüfen – bei Verbrauchern muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Beim Beurkundungstermin verliest der Notar den Vertrag und beantwortet Fragen; anschließend unterschreiben beide Parteien. Danach veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, holt nötige Genehmigungen ein und teilt Ihnen mit, wann Sie den Kaufpreis zahlen müssen. Erst nach vollständiger Zahlung und Grunderwerbsteuer erfolgt die Eigentumsumschreibung. So ist sichergestellt, dass Sie nur zahlen, wenn Ihr Eigentum abgesichert ist.
Der Notar ist dabei zur Neutralität verpflichtet: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern gewährleistet einen rechtssicheren, ausgewogenen Vertrag. Sie dürfen den Notar frei bestimmen; üblich ist, dass die Partei, die die Kosten übernimmt, den Notar auswählt. Nutzen Sie die zweiwöchige Prüffrist, um den Entwurf sorgfältig zu lesen und offene Punkte zu klären – etwa Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und Gewährleistung. Bei einem Neubau kommt es außerdem auf den Bauvertrag an; wie Sie diesen prüfen, erläutert der Ratgeber Bauvertrag prüfen.
Achten Sie beim Neubau auf die Reihenfolge: Erwerben Sie zunächst nur das Grundstück, wird lediglich der Grundstückskaufpreis beurkundet – die Bauleistung ist dann Gegenstand eines eigenen Bauvertrags, der keiner notariellen Beurkundung bedarf. Kaufen Sie dagegen ein Grundstück mit zugleich vereinbarter Bauverpflichtung („Bauträgermodell“), kann sich der Geschäftswert für den Notar erhöhen, weil dann Grundstück und Bauleistung gemeinsam bewertet werden. Erkundigen Sie sich daher frühzeitig, wie Ihr Vorhaben rechtlich aufgebaut ist – das wirkt sich sowohl auf die Notarkosten als auch auf die Grunderwerbsteuer aus.
Sämtliche Kaufnebenkosten im Blick behalten
Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Erschließung summieren sich schnell. Nutzen Sie unseren Kostenrechner, um die Nebenkosten Ihres Fertighaus-Projekts realistisch zu kalkulieren – und vergleichen Sie kostenlos geeignete Angebote aus unserem Anbieternetzwerk.
Auflassungsvormerkung und Grundschuldbestellung
Kurzantwort: Zwei Grundbucheinträge prägen die Kosten: die Auflassungsvormerkung und die Grundschuldbestellung. Die Auflassungsvormerkung wird unmittelbar nach der Beurkundung eingetragen und schützt Sie als Käufer davor, dass die Immobilie zwischenzeitlich anderweitig verkauft oder belastet wird – sie „reserviert“ Ihr künftiges Eigentum. Die Grundschuldbestellung brauchen Sie, wenn Sie den Kauf über eine Bank finanzieren: Die Bank sichert ihr Darlehen über eine Grundschuld im Grundbuch ab. Beide Vorgänge lösen jeweils Notar- und Grundbuchgebühren aus und sind in der 1,5-Prozent-Faustregel meist bereits grob berücksichtigt. Ohne Finanzierung entfällt die Grundschuld und die Kosten sinken entsprechend.
Die Grundschuld ist übrigens nicht dasselbe wie das Darlehen: Sie ist die dingliche Sicherheit im Grundbuch, während der Darlehensvertrag mit der Bank die eigentliche Rückzahlung regelt. Nach vollständiger Tilgung können Sie die Grundschuld löschen lassen oder für ein späteres Darlehen bestehen lassen. Achten Sie darauf, dass die Grundschuldbestellung terminlich zur Auszahlung des Darlehens passt, damit Ihre Finanzierung reibungslos anläuft. Wie die Finanzierung insgesamt aufgebaut ist, erläutert der Ratgeber Baufinanzierung.
- Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin sorgfältig prüfen.
- Kostenverteilung (wer zahlt was) im Kaufvertrag eindeutig festlegen.
- Auflassungsvormerkung sichert Ihr künftiges Eigentum ab.
- Grundschuldbestellung auf die Auszahlung des Darlehens abstimmen.
- Kaufpreis erst nach Freigabe durch den Notar überweisen.
Rechenbeispiel und Einordnung in die gesamten Nebenkosten
Kurzantwort: Ein Rechenbeispiel als Spanne: Bei einem Kaufpreis von rund 400.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 4.000 Euro und die Grundbuchkosten bei rund 2.000 Euro – zusammen also grob 6.000 Euro oder 1,5 Prozent. Kommt eine finanzierte Grundschuld hinzu, fällt die Summe etwas höher aus. Rechnen Sie diese Beträge fest zu Ihrem Eigenkapital, da Banken die Nebenkosten meist nicht mitfinanzieren. Zusammen mit der Grunderwerbsteuer und einer etwaigen Maklerprovision landen Sie je nach Bundesland bei rund 9 bis 12 Prozent Erwerbsnebenkosten. Diese Größe sollten Sie von Anfang an in Ihre Budgetplanung übernehmen.
Die genaue Höhe variiert regional vor allem aufgrund der Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent liegt. Die reinen Notar- und Grundbuchkosten sind hingegen bundesweit einheitlich. Ein praktischer Tipp: Bitten Sie den Notar vorab um eine unverbindliche Kostenschätzung, damit Sie mit einer konkreten Summe planen können. Nutzen Sie außerdem unseren Kostenrechner, um Kaufpreis, Nebenkosten und Finanzierung übersichtlich zusammenzuführen. So wissen Sie genau, wie viel Kapital Sie zum Notartermin bereithalten müssen.
Ein verbreitetes Missverständnis betrifft die Absetzbarkeit: Bei einer selbst genutzten Immobilie lassen sich Notar- und Grundbuchkosten steuerlich in der Regel nicht ansetzen. Anders liegt der Fall, wenn die Kosten der Finanzierung zuzuordnen sind – etwa die Grundschuldbestellung bei einer vermieteten Immobilie. Für die meisten Baufamilien, die selbst einziehen, sind die Notar- und Grundbuchkosten daher reine Erwerbsnebenkosten ohne Steuervorteil. Kalkulieren Sie sie deshalb als festen Bestandteil Ihres Eigenkapitalbedarfs und verrechnen Sie sie nicht mit möglichen Steuererstattungen.
Nebenkosten frühzeitig in der Finanzierung berücksichtigen
Weil Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuer aus Eigenmitteln zu zahlen sind, sollten Sie diese rund 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises fest einplanen, ehe Sie ein Angebot unterschreiben. Wer die Nebenkosten übersieht, rutscht schnell in eine Finanzierungslücke. Kalkulieren Sie diese Posten daher von Beginn an getrennt vom eigentlichen Kaufpreis – das schützt vor unangenehmen Überraschungen kurz vor dem Notartermin.
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