Immobilie im Ausland kaufen: der Leitfaden für deutsche Käufer

Von Deutschland aus finanzieren: drei praktikable Wege

Der vermutlich kniffligste Teil beim Kauf einer Auslandsimmobilie ist die Finanzierung. Deutsche Banken gewähren Kredite für Immobilien im Ausland nur selten unmittelbar, weil sie im Zielland keine belastbare Sicherheit eintragen können. In der Praxis haben sich drei Wege etabliert. Erstens die Finanzierung über eine Bank im Zielland: Sie kennt den Markt, verlangt von Ausländern allerdings häufig 30 bis 50 Prozent Eigenkapital und höhere Zinsen. Zweitens eine international tätige Bank, die grenzüberschreitend agiert. Und drittens – der in Deutschland verbreitetste Weg – ein Kredit über deutsches Eigenkapital, abgesichert durch eine bestehende Immobilie in Deutschland. So erhalten Sie deutsche Konditionen und einen reinen Euro-Kredit ohne Wechselkursrisiko.

Achten Sie außerhalb der Eurozone – etwa in der Schweiz, in Großbritannien oder in Skandinavien – durchgehend auf das Währungsrisiko: Ein ungünstiger Wechselkurs kann Ihre Kalkulation über die Laufzeit spürbar verschieben. Prüfen Sie zudem, ob im Zielland Sondersteuern oder Beschränkungen für ausländische Käufer gelten.

Neben- und Folgekosten realistisch kalkulieren

Die Kaufnebenkosten fallen im Ausland oft höher aus als in Deutschland. In Spanien summieren sich Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Anwalt auf etwa 10 bis 13 Prozent, in Italien je nach Käuferstatus auf 9 bis 16 Prozent, in Portugal auf rund 7 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Planen Sie daher pauschal 10 bis 15 Prozent Puffer zusätzlich zum reinen Kaufpreis ein. Hinzu treten laufende Kosten: örtliche Grundsteuer, Gebäude- und Haftpflichtversicherung, Verwaltung, Instandhaltung und – bei einer Ferienvermietung – Reinigung und Objektbetreuung.

Steuerliche Aspekte: Doppelbesteuerungsabkommen und Progressionsvorbehalt

Miet- und Verkaufserträge einer Auslandsimmobilie werden grundsätzlich im Land der Immobilie besteuert. Deutschland berücksichtigt diese Einkünfte über die Doppelbesteuerungsabkommen ein – bei zahlreichen Ländern über den sogenannten Progressionsvorbehalt. Das bedeutet: Die Auslandseinkünfte bleiben in Deutschland vielfach steuerfrei, erhöhen jedoch Ihren persönlichen Steuersatz auf das übrige Einkommen. Wie genau Ihre Konstellation behandelt wird, hängt vom jeweiligen Abkommen ab. Einen Überblick zu geltenden Abkommen veröffentlicht das Bundesministerium der Finanzen. Beauftragen Sie in jedem Fall eine auf internationales Steuerrecht spezialisierte Beratung.

Risiken rechtzeitig erkennen und absichern

Fremde Rechtssysteme, Sprachbarrieren und undurchsichtige Eigentumsverhältnisse gehören zu den größten Gefahren beim Immobilienkauf im Ausland. Wiederholt kommen Schwarzbauten ohne gültige Baugenehmigung oder Grundstücke mit ungeklärten Lasten ans Licht. Beauftragen Sie daher konsequent einen unabhängigen, ortskundigen Anwalt – keinesfalls den des Verkäufers –, lassen Sie das Grundbuch und alle Genehmigungen prüfen und unterschreiben Sie keinen Vorvertrag ohne rechtliche Freigabe. Das Auswärtige Amt stellt zu vielen Ländern zudem Länderinformationenbereit, die einen ersten Überblick zu den rechtlichen Rahmenbedingungen bieten.

Alternative: rechtssicher innerhalb des DACH-Raums bauen

Wer die Sonne im Süden sucht, liebäugelt häufig mit der Auslandsimmobilie – und verkennt dabei die rechtlichen, steuerlichen und sprachlichen Hürden. Für viele Anleger stellt ein Neubau in Deutschland, Österreich oder der Schweiz die risikoärmere Option dar: rechtssicher, gut finanzierbar, exakt planbar und ohne Wechselkursrisiko. Ein winterfestes Ferienhaus als Kapitalanlage in einer deutschen Küsten- oder Alpenregion bietet stabile Nachfrage bei überschaubarem Aufwand. Wer die volle Kontrolle über Grundriss und Energiestandard schätzt, findet mit einem Holzhaus oder einem klassischen Fertighaus eine überzeugende Alternative zur Auslandsimmobilie.